16+
Автовитрина Ижевска
Рекламодателю
Прайс-лист
Контакты
РЕКЛАМА НА САЙТЕ

Лента новостей
Каталог автопредприятий
Архив новостей
Архив номеров
Душа Удмуртии путешествия по родному краю

Душа Удмуртии
На правах рекламы
Перекрестный огонь
Дорожные хроники
Спортивное поведение
Сегодня в городе моем
Уездные хроники
Тест-драйв
Из первых рук
Путешествия и путешественники
Улиц наших имена
Машина времени
Авто-портрет
Сезон охоты
Мы и ГАИ
Автоликбез от Юрия Гейко
Ижевские машины
Авто-history
Страховка
Вопрос страховому агенту
Авто в кино
Автомобиль в эпицентре истории
Авто-азбука
Советы бывалых
Авто-криминал
Моя история
Авто-байки
Авто-док
Кадры недели
Самоделкин Club
Консультации юриста
Обратная связь

Тираж 10 000 экземпляров

110 точек распространения
На главнуюОбратная связьПоиск


Места распространения

Квартирный вопрос

Наших читателей консультирует адвокат Т. Д. ВАЛИЕВ, член Удмуртской палаты адвокатов.

У жилья, как и у любой другой собственности, может быть не один, а несколько хозяев. Люди приватизируют на несколько человек свои квартиры, наследуют их частями и в результате возникает долевая собственность.

Пока владельцы одной и той же недвижимости живут дружно, учитывают интересы друг друга, скажем, при совершении сделок с такой квартирой, особых проблем не бывает. Но если один из хозяев вдруг решает продать свою долю, а другие этого делать не желают, то появляется множество нюансов, которые требуют пояснений.

Во-первых, здесь надо понимать, что, несмотря на то, что сособственники поссорились, квартира от этого коммунальной не стала. Доля - это понятие идеальное, если хотите, виртуальное, в том смысле, что ее нельзя пощупать. Владелец доли не может в прямом смысле слова зайти на свою долю и разместить на ее площади свою мебель. Он не может сказать, что ему принадлежит определенная комната, соответствующая по размерам его доле (он может лишь пользоваться единолично этой комнатой, но принадлежать ему она не будет). Он не может очертить на полу мелом квадрат и сказать, что это его доля. Нет, ему принадлежит какая-то часть, например, 1/16 или 1/32 общей, находящейся в совместном владении собственности. Но где именно она находится - в туалете, ванной комнате, кухне или спальне - нигде не записано.

Кроме того, в коммунальных квартирах, жители которых четко знают, кому какие комнаты принадлежат, разделены лицевые счета. Коммунальные квартиры и комнаты в них могут быть не приватизированными. Иметь долю, но по договору социального найма, невозможно в принципе. Наконец, можно иметь долю в комнате, которая находится в коммунальной квартире, но наоборот быть не может.

Несмотря на то, что долю нельзя ни пощупать, ни потрогать - ее можно продать. Продать отдельно одну какую-то часть квартиры или дома вполне реально. Но встают два вопроса: как продать и кто ее купит?

КАК ПРОДАТЬ

На деле к продаже доли нужно подготовиться серьезно, иногда серьезнее, чем к продаже квартиры. Когда один из собственников хочет продать свою долю в квартире, юридическим языком говоря, долю в праве, он должен обязательно сначала предложить купить свою долю другим сособственникам этой квартиры. Для чего необходимо направить сособственникам уведомление о продаже в письменной форме с указанием цены и других условий продажи. Если сособственники откажутся от покупки (на это у них есть месячный срок) или вообще ничего не ответят (по умолчанию) в течение месяца, то тот, кто хотел продать свою долю, может продавать ее третьим лицам. Этот принцип зафиксирован в ст. 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки». Необходимо обратиться к нотариусу, который делал извещение, и получить у него свидетельство об отказе от преимущественного права покупки. Если вопрос поднят в квартире коммунального заселения и одна из комнат не приватизирована и не находится в собственности у проживающих граждан, необходимо известить Администрацию города о предстоящей продаже.

Не только юридические тонкости, но и рыночная стоимость доли схожа со стоимостью комнаты в коммунальной квартире.

При продаже доли важно понимать, как формируется стоимость. Прежде всего надо знать, что продажа происходит по рыночной цене. При оценке доли обычно ориентируются на стоимость комнаты в квартире коммунального заселения. Юридически доля и комната - это разные вещи и не стоит их смешивать. Но если квартира стоит 2 млн рублей, то 1/2 доля в этой квартире будет стоить значительно меньше, чем 1 млн, так как за эту сумму доля никого не заинтересует. Таким образом, цена доли будет примерно такая же, как комнаты, что, естественно, дешевле варианта продажи квартиры целиком, а потом раздела суммы между сособственниками.

КТО КУПИТ

Если с продажей доли все уже более-менее понятно, то совершенно не ясно, с какой целью ее покупать? Какую выгоду можно извлечь из ее приобретения? Как реализовать свое право проживания, имея долю в квартире? Приобретая долю, надо понимать, где именно, в какой комнате вы будете жить, то есть какая комната фактически не занята. В ином случае вам придется составлять соглашение о порядке пользования квартирой между всеми собственниками, чтобы понять, кто в какой комнате будет жить. Дело это, надо сказать, нелегкое, возможно и судебное разрешение этого вопроса.

Вопрос о возможности фактического проживания в квартире, имея в собственности долю, очень неоднозначен. Это связано с тем, что доля - это понятие скорее правовое и не привязано к реальным квадратным метрам. Суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника, а именно: имеет ли собственник иную площадь для проживания; есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы или он одинок; каково его финансовое положение и прочее. То есть в суде сособственникам необходимо доказать, что именно они должны иметь права на проживание в квартире (естественно, это применимо к ситуации, когда долей много, например, 1/240 - хотя такое мелкое дробление, слава богу, нетипично). Может получиться, что тот, кто имеет 1/3 долю в квартире, одинок и при этом имеет другое жилье в собственности, в результате он не сможет проживать в спорной квартире. А тот, у кого 1/24 доля в праве, имеет детей, а другое жилье у него отсутствует, он как раз и будет иметь возможность проживать в квартире.

В то же время зарегистрироваться на площади можно при наличии в собственности любой доли, и собственник доли может сделать это без согласия других собственников.

Надо сказать, что последнее обстоятельство достаточно активно используется иногородними гражданами для получения прописки, в частности московской.

Кроме того, покупки долей совершают и с инвестиционными целями. Если приобретать недвижимость по долям, то в конечном итоге выходит значительно дешевле, нежели покупать ту же самую квартиру сразу. Но глупо полагать, что сособственники этого не знают. Если они отказались от продажи квартиры в первый раз, то что должно их сподвигнуть продать долю новому хозяину-соседу? Наверняка им не раз говорили, что выгоднее продать квартиру целиком. Почему в первый раз они отказались получить большие деньги, продавая квартиру вместе со своими старыми сособственниками (скорее всего, бывшими родственниками), а во второй раз согласятся заработать меньшие деньги, продав свою долю незнакомому человеку?

Во-первых, ситуация «хочу» и «не хочу» продать свою долю очень подвижная и изменчивая. Вчера или сегодня сособственник не желал продавать долю, а завтра его жизненные условия стали другими и повлияли на принятие другого решения. Например, появилась возможность получения ипотечного кредита, следовательно, можно продать долю, доложить кредитные деньги и приобрести иную квартиру в личную собственность, выехав, по сути, из коммунальной квартиры. Во-вторых, проживать в одной квартире с чужими людьми очень сложно. Новые собственники могут создать настолько невыносимые условия для проживания (иногда намеренно, иногда сами того не желая), что сособственниками - прежними жителями квартиры принимается решение о срочной продаже доли, а поскольку первому предлагают купить другому сособственнику (соседу), то он и покупает.

Неприятно, но факт: в таком положении может оказаться практически любой человек. Например, взрослый сын - собственник, женился, родители не хотят разъезжаться, сын продает свою долю третьим лицам; умер собственник, в наследство вступили недружественные родственники (а иногда и не родственники); муж с женой развелись, один из бывших супругов может захотеть продать свою долю; собственник доли может подарить часть от своей доли другому лицу, которое в дальнейшем захочет ее продать, и так далее... Ситуаций на практике много.



Архив АВИСвежий номер



Квартирный вопрос

Дачная амнистия

Кто виноват и что делать, если виновник аварии не вписан в полис ОСАГО?

Боевая раскраска

На этой неделе
Встречайте! LIFAN Cebrium: Новый флагман под тремя парусами!

Установил – и забыл!

Водители против пешеходов: война в разгаре

Каникулы за 78 миллионов

Каждому по месту

Русско-турецкая «возня»

Большой друг из Великого Врага

Дачная амнистия

Кто виноват и что делать, если виновник аварии не вписан в полис ОСАГО?

Боевая раскраска


Все статьи рубрики (165)
© 2004—2010
Издательский дом «Автовитрина Ижевска»
Тел.: +7 (3412) 942-106, 942-107
E-mail: avtovit@mail.ru